ACQUISTO CON RISCATTO
Il tuo sogno è quello di acquistare un immobile, ma al momento non puoi permetterti di prendere un mutuo oppure non disponi di capitale sufficiente per poter comprare la casa giusta per te. Non a caso hai sentito parlare di una soluzione alternativa che ti permetterà di raggiungere il tuo obiettivo: l’Acquisto con Riscatto o Acquisto Programmato, anche conosciuto come rent to buy.
Questa formula consente di stipulare un contratto di futura vendita, ma si può andare immediatamente ad occupare l’immobile. Hai un’idea chiara di cosa si tratta e di come funziona?
Se ci dedichi solo pochi minuti, cerchiamo di chiarire i tuoi dubbi relativi a questo argomento.
L’affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto, che permette al conduttore di ricevere in affitto l’immobile e di esercitare un’opzione di acquisto sullo stesso, versando una quota mensile a titolo di anticipo, maggiorata del 20-30% rispetto alla normale rata (importo del canone) prevista dai contratti di locazione.
Diversamente da un normale patto scritto tra locatore e affittuario, nell’affitto con riscatto è prevista la possibilità da parte del locatario di diventare, entro un tempo prestabilito, il futuro proprietario dell’abitazione.
Esistono differenti modelli di affitto con riscatto.
La versione più utilizzata è il contratto di locazione con preliminare di vendita (o patto di futura vendita), per la redazione del quale è necessario rivolgersi ad uno studio notarile. Se il conduttore non finalizza la compravendita della casa, il venditore può trattenere come indennizzo le quote versate in precedenza, mentre il contratto di affitto proseguirebbe normalmente.
La seconda modalità tra le più diffuse, è nota come affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Esso consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al termine del quale (o in una data stabilita al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo del «premio» viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.
La terza tipologia è l’affitto con riscatto con riserva di proprietà, che consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di acquisto, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario. La normativa a cui si fa riferimento per l’affitto con riscatto è il D.L. 133 del 2014, chiamato decreto Sblocca Italia, che disciplina, all’articolo 23, tutte le regole generali e le possibili opzioni, come l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari di tutti i contratti con preliminare d’acquisto.
Pro e Contro
L’affitto con riscatto si configura certamente come una valida alternativa alla classica compravendita sia per chi vuole vendere sia per chi ha intenzione di acquistare un immobile, ma può nascondere alcune insidie che è bene che entrambe le parti coinvolte prendano seriamente in considerazione.
Quali sono i pro per gli inquilini (futuri proprietari)?
Chi ha scelto volontariamente di vivere in affitto si sarà senz’altro trovato a fare qualche conteggio, realizzando di aver speso nel corso degli anni decine di migliaia di euro per un bene che di fatto non gli appartiene. In questo senso, l’affitto con riscatto è una formula che permette di mantenere la libertà di un contratto di locazione, ma trasformarlo in un vero e proprio investimento: una scelta che può mettere a frutto i soldi spesi e portare anche un senso di sicurezza e stabilità.
L’affitto con riscatto risulta particolarmente vantaggioso soprattutto nel caso in cui si scelga l’opzione con diritto d’acquisto, perché ci si riserva la possibilità di finalizzare la compravendita in un secondo momento, magari con una situazione finanziaria migliore.
I contro per chi acquista?
Elencati i pro, non possiamo ignorare i contro dell’affitto con riscatto per gli inquilini. Il primo aspetto da non sottovalutare è che l’esborso mensile è certamente più alto rispetto ad un comune canone d’affitto proprio perché include anche una quota destinata all’acquisto, e anche se questa quota viene restituita nel caso in cui si decidesse di non finalizzare la compravendita si tratta comunque di una spesa importante da anticipare. Un secondo aspetto al quale spesso non viene dato il giusto peso riguarda l’effettivo godimento dell’immobile, che rimane di proprietà del venditore fino al momento del saldo: ciò significa che non è possibile apportare alcuna modifica strutturale, diversa suddivisione degli spazi, rifacimento degli impianti, ec.. né disporre dell’appartamento con la libertà di un proprietario.
L’ultimo punto, e forse il più importante di tutti, riguarda il valore dell’immobile: se fare previsioni sull’andamento dei mercati finanziari è complesso, quando si tratta di investimenti immobiliari lo scenario si fa più articolato, perché entrano in gioco molti altri fattori che possono far oscillare il loro valore in modo imprevedibile. Per sua natura, il contratto di affitto con riscatto richiede che la cifra di acquisto dell’immobile venga stabilita al momento della firma, esponendo quindi l’acquirente al rischio di accollarsi un prezzo molto più alto rispetto al valore reale che l’immobile avrà alla scadenza dell’accordo.
Pro per i venditori:
se si ha urgenza di vendere un immobile, l’affitto con riscatto è senza dubbio una soluzione vantaggiosa: in questo modo, infatti, il proprietario può contare su un’entrata immediata e più alta rispetto ad un classico canone di affitto. Inoltre, questa formula contrattuale risulta particolarmente utile per tutti quei proprietari intenzionati a vendere ma non nell’immediato, e che piuttosto che lasciare vuoto l’immobile preferiscono affidarlo ad inquilini che abbiano tutto l’interesse di “trattarlo bene”.
I contro per i venditori:
anche per i proprietari ci sono alcuni svantaggi da prendere in considerazione e il primo, naturalmente, riguarda il prezzo pattuito nel contratto: così come l’acquirente non vuole pagare una cifra troppo alta per un immobile che rischia di svalutarsi per tempo, allo stesso modo il venditore non vuole scoprire alla scadenza di aver fatto un pessimo affare. In secondo luogo, qualora l’affittuario rinunciasse al proprio diritto di acquistare la casa, il venditore sarebbe tenuto, salvo specifiche clausole inserite nell’accordo, a restituire la “quota aggiuntiva” che ha ricevuto nel corso degli anni. Infine, non bisogna dimenticare che un immobile prima di essere una rendita è un centro di costo: fino a quando la vendita non viene finalizzata, le imposte sulla casa e le spese condominiali straordinarie rimangono sempre a carico del proprietario. Siamo sempre felici di poter esserti di aiuto e di chiarire alcuni dei vostri dubbi
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